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截至5月底，大量上市房企仅完成了不到全年业绩目标的30％，很惨；而截至6月15日记者发稿，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20％，更惨。
在全国楼市的风向标城市——上海，本报记者根据当地官方机构公布的相关土地出让信息统计发现，上海今年目前土地出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的22％。
对于下半年市场的走势，业内的悲观情绪进一步加重，谨慎投资、小心拿地成了许多企业的“生存法则”第一条，加上销售回笼资金缓慢和融资渠道被进一步压缩，也让地方政府下半年的土地出让前景雪上加霜。
可是，保障房等大量投入将进一步向地方财政伸手要钱，土地财政危机已经从年初的悲观预期变成了半年之后实实在在的大问题。
土地财政告急
和企业的全年业绩目标完成率不同，由于地方政府一般没有公开的新一年土地出让总额的预算数据，衡量当年地方“卖地业绩”，只能用上一年的实际土地出让金额来进行比较。
然而，比一比，吓一跳。
本报记者根据最新官方公开数据统计发现，上海今年至今已经进入出让流程的总共97幅土地中，完成出让的土地总计81幅，其余16幅土地中，11幅最新推出的土地尚在出让流程中未有结果，其余5幅土地因种种原因或被临时撤销出让或被政府收回。
81幅已出让土地的成交总金额为335.6975亿元，涉及土地总面积503.1694万平方米、建筑总面积856.4138万平方米，所有土地楼板价成交均值是5978.837元/平方米。
与之相比的数据是：中国房产信息集团的数据显示，截至2010年12月30日，2010年上海共出让567幅土地，出让金累计约为1523.7亿元，相当于去年的22.03％。
根据本报记者对其他地方土地市场最新了解，这种情况具有相当大的普遍性。而土地收入剧减，对于土地财政依然在地方财政中扮演重要角色的地方政府而言，究竟意味着什么，不言而喻。
根据年初《关于上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》及《上海市2011年市级部门预算（汇总）》等报告，2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元。当年超过1500亿元的土地收入，对于这个城市而言，重要性很明显。
土地收入超额完成计划，地方政府在过去楼市黄金10年早已习惯，可是今年要面对的是彻底逆转的现实。
一位不愿透露身份的业内专家对本报坦言，作为又一个“五年计划”的开局之年，在2011年地方政府各项重点支出不可能出现大幅下降的情况下，土地收入却在巨幅缩水。而土地财政的危机、楼市调控在地方的不确定性也就在于此。
下半年仍难有起色
那么，下半年有没有“起死回生”的机会？
答案似乎并不乐观，而且“麻烦”还不仅仅是土地收入缩水那么简单。
中原地产最新研究报告指出，近期，受资金链紧绷与政府加大打击“捂盘惜售”力度之双重影响，各地新房推盘节奏明显加快。然而，供应的放量却并未带动成交的显著回升，各地新房市场存货压力初现。与此同时，房企业绩出现明显分化，拿地意愿持续低迷，土地市场依然冷清。
楼市低迷影响房企资金回笼，对土地市场的影响已经很明显。中原监测的10家标杆房企2011年1-4月销售目标的完成率平均仅为30%，其中绿城、金地低于平均水平。
部分房企业绩堪忧，加之全国主要城市土地出让条件日益严苛，近期土地市场成交仍于低位徘徊。
就在上周，中原监测的15城市中，仅沈阳、天津、成都等3个城市有地块成交。从近2个月数据来看，15城市的土地周挂牌量已现逐渐放量态势，前周更达到333公顷，为年初以来的第二高位。而成交方面，除5月第二周以外，其余7周的成交量均在100公顷以下。杭州4月6日公布的10幅预申请地块中，更有7幅因无人申请顺延至6月。
“土地市场的持续低迷表明在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张已日趋谨慎。”中原地产的分析师指出。
收入缩水只是问题的一面，另一面则是土地出让金使用监督进一步升级。最新消息披露，财政部综合司与国土资源部财务司已在全国范围内展开“土地供应及收支管理情况”等相关专题调研。据了解，调研要求各地彻查“2007-2010年度土地收储、供应和土地出让金收支情况”。
值得注意的是，近期多个地方政府加大土地出让力度的迹象，非常明显。上周末，上海市迎来今年最大规模的土地出让，8幅地块总计37.97万平方米土地推向市场，其中纯住宅用地21.5万平方米，最终8幅土地均顺利拍出，总成交额落定为42.5亿元，但溢价均未超40%。
对于地方土地财政面临的“后有追兵，前有堵截”的局面，上海这样的成交小高峰，更像是昙花一现而非真正的逆转。 |
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nina 
发表于 2011-6-16 14:23:17
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