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今年央行已连续五度加息，余下的两个月不排除再度加息的可能，这意味着“供楼族”的房贷压力，将于明年元旦集中体现。在这之前是筹钱提前还贷，还是用闲钱投资生利以弥补利息成本上涨，这些都是“供楼族”现在必须考虑的问题。
资金宽裕者：
提前还贷省息十七万
去年最后一次加息，让房贷（5年期以上）基准利率定格在6.84%（优惠利率5.814%）水平，而经过今年5度加息，房贷利率已拉高至7.83%（优惠利率6.6555%）。这意味着，按年调整的房贷，在明年元旦将一次性上涨近1个百分点。
刘先生去年买了一套闵行七宝的商品房，贷50万元，期限20年，去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814%，每月还款3528.71元，假设期间利率无变化，20年还贷本息合计846890.68元，其中利息346890.68元。然而今年连续加息打乱了刘先生的规划。假设今年不再加息，明年元旦起，刘先生的月供将增至3773.78元，一下涨了245元多。
供贷压力陡然增大，怎么办？假设刘先生手头有闲钱，可选择提前还款10万元。按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元。这种情况下，银行理财专家为刘先生设计了3种提前还贷方案。
方案一：还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期（月），14年左右。等还清贷款，总利息支出约238993.24元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近17万元。
方案二：减少每月还款额。总还贷期仍为20年，剩余还款期约19年，但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元，调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款，刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。
方案三：既增加每月还款额又缩短期限。该方案最节省利息支出，但专家指出其缺点也同样明显，即还贷压力会随之加大，不适合大部分“工薪供楼族”。
专家介绍，对工薪市民来说，“月供不变、缩短还款年限”方案，是相对最划算的选择，因每月还贷压力不会增大，需支付利息却减少很多；而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担，但节省利息的程度最低。
资金紧张者：
选对产品可缓加息压力
如果缺少宽裕资金用来提前还贷，那也有房贷产品可缓解压力。深圳发展银行推出“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。
也就是说，“供楼族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，那么利率将只有现行5年期基准利率（可打八五折）执行，这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。
专家算了一笔账，如果去年申请了50万元“气球贷”，分段贷款期限5年，与银行约定按30年月供计算期限。那月供为2841元，月利率4.59‰，第5年末贷款余额463068元；而按30年期普通贷款计，月供2938元，月利率4.845‰，第5年末贷款余额464875元。相比之下，“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。
多数银行提供房贷“双周供”，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。如一笔去年50万元30年按揭贷款，假设按6.12%计息，“双周供”可比月等额还款节省利息115186元，比例达19.42%；缩短还款期64个月，即30年的月供还款年限将缩至24年零8个月。银行理财专家指出，“气球贷”、“双周供”等还款方式，适合于收入较稳定且均衡的市民。
此外，光大银行“随心还”、交通银行“安居贷”等产品，提供了自主安排还贷方式的机会。对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期（1年左右）只还利息不还本金，度过资金紧张期后，再采用等额还贷方式还本付息。理财专家称，“随心还”、“安居贷”可缓解前期还款压力，尤其在多次加息后，其缓解还贷压力的优势更为明显。
一是等额本息还款法贷款、且贷款快要到期者。贷款前期偿还的多是利息，后期还本金。如还款已逾8年，提前还贷并不省利息。
二是有投资计划的。若投资收益超过月供房贷利息一定额度，可考虑投资。
三是纯公积金贷款。如果目前房贷以公积金贷款为主，暂时不必急于提前还款，因现阶段公积金贷款利率明显低过5年期以上贷款利率，融资成本相对较低。
如果想提前还贷，需提前一个月向银行预约。多数银行设定了不同门槛，如还款时间、提前还贷金额等。如果11月份才申请，可能要排到12月底方能进入还贷程序。届时还贷申请有可能被拒绝或办理周期拖长。 |
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大天下 
发表于 2007-11-2 18:42:00
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