【转贴】房地产降价的利与弊

钢之家西北

最近全国房地产市场出现了降价风潮，这个局面的出现也是我国宏观调控的结果。目前，房地产降价源于三条原因：一是国务院陆续出台一系列打压房地产价格的措施，旨在把房价尽快降下来；二是国家出台限购令，对城市居民第二、三套住房进行限购，限制外地人购房，采取资本管制的办法，扼制需求打压房地产价格；三是政府从“十二五”开始，每年都要建设大量的保障性住房，包括廉租房、公租房、经济适用房等，为中低收入者解决住房难题。保障性住房在“十二五”期间数量达到3600万套，为此，市场上房产供求关系发生了重大的变化，大量保障性住房将进入房地产市场，打压和拉低了商品房的价格。由此看来，房地产价格下降是长期以来宏观调控的结果。在人们的消费预期之内，也是民众企盼多年的利好消息。

用一分为二的观点冷静地分析当前这个问题，专家预计今年房地产价格会下降10%左右，明年要再降10%，一些房产泡沫严重的地区降幅将达到30%左右。我们既要看到房地产价格大幅度下降带来的正面效应，也要看到它带来的负面效应，可谓忧喜参半。对此，我们要有充分的思想准备。

房地产价格下降带来的正面效应：

第一是挤出多年来房地产业中的泡沫，规避房地产市场上的经济风险。实践证明，一个国家或者地区的经济泡沫主要来自于房地产泡沫，美国的次贷危机也是从房地产贷款环节引发的，这一次房地产价格下降，挤出了泡沫，规避了风险。这两年房地产价格大涨，有相当一部分原因是富人投机炒房而拉升了房价。现在房地产价格下降，这部分泡沫将被挤出。

第二是有利于扼制物价，治理通货膨胀局面。近两年通货膨胀形势严峻，由于房地产价格高涨而带动物价上涨是一个重要原因。这次房地产价格下降将带动全国物价平稳下降，稳定市场物价而普惠民生。

第三是有利于转变经济发展方式，深层次调整产业结构，确保经济协调健康发展。

房地产价格下降的负面效应不可小觑，归纳起来有以下四点：

一是不利于扩大消费保增长，房产降价导致房屋交易量的萎缩。无论在一手房市场还是二手房市场，老百姓看到房地产价格下降后，纷纷采取持币待购的消费心态，本来有购房需求的家庭也放弃了购房的打算，等待房产价格进一步下降后再去购买，这样就把原本能成为现实消费的资金变成隐形储蓄，导致房地产市场消费量进一步萎缩，不利于国家刺激消费拉动经济增长。拉动经济增长的三驾马车分别是投资、消费和出口，在我国消费对经济的拉动作用本来就很弱，房地产成交量萎缩，从总体上不利于刺激消费。南方有的地方已出现退房潮，影响了地方稳定。

二是银行由此暴露出大量的坏账。前些年房地产火爆的时候，进入房地产的资金大部分来自于银行信贷，其比例高达40左右，大约有2万亿元的规模。房地产萎缩后，部分房地产开发商资金链断裂偿还银行贷款出现问题，为此银行会暴露一大批坏账，影响银行的资产质量，产生一定的金融风险。

三是影响地方经济发展。房地产过去是地方经济增长的主导产业，拉动与房地产相关的水泥、钢铁、建材、家具、家电、装修材料、室内用品等二十多个产业的发展。房地产萎缩之后，这些相关产业也受到不同程度的影响，也会导致地方经济增速放缓，从而影响地方经济发展。

四是导致地方财政减收，弱化地方政府宏观调控能力。近几年地方税收高涨的主要来源之一就是建筑企业的营业税，大概占地方税收的30%左右，由于房地产价格下降导致产业萎缩，建筑企业的营业税大幅度减少，这是地方财政减收的主要原因；另外，房地产火爆时，地方政府通过“招拍挂”向开发商高价出售土地，获得大量的土地财政收入，2010年土地财政收入约占总财政收入的1/5左右。由于房地产的萎缩，地方政府靠卖地获得的财政收入也会大幅度减少。

    辩证法告诉我们，世界上所有的事物都是利弊相伴的。房地产价格下降也利弊相随、忧喜参半！现在，我们要正确地认识和把握房地产降价后的利与弊，力争放大正面效应，减弱负面效应，规避风险，引导房地产业的健康发展，保障地方经济平稳和可持续发展。